Недвижимость в браке: что делать, если продажа прошла без согласия супруга?

Светлана наконец-то решила продать свою квартиру и даже нашла покупателя. Но риелтор сказал, что нужно согласие супруга, с которым собственница рассталась уже два года назад, но не оформляла развод. Светлана даже не знает, где он, настолько плохо они разошлись. Как теперь быть? Неужели не удастся продать квартиру без этого согласия и придётся расторгать брак через суд? Ведь она единственный собственник и сама расплачивалась за неё.

Если супруг продавца не дал согласия на продажу, сделку не зарегистрируют? Фото: freepik.com

Недвижимость вправе продать только её собственник или доверенное им лицо. Если квартира оформлена на нескольких человек, то сделку подписывают все собственники (или законные представители). Соответственно, если по выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) значатся оба супруга, то продать квартиру без участия кого-то из них нельзя. Другое дело, если собственник – кто-то один из четы, но квартира появилась у него во время брака.

Многие собственники столкнулись с тем, что при подготовке документов к сделке риелтор, нотариус или сами покупатели запрашивают этот документ – согласие супруга, если квартира была приобретена ещё в браке.

Почему нужно согласие супруга на сделку

Семейный кодекс РФ предусматривает три режима собственности супругов:

• личный (ст. 36 СК);
• законный (ст. 33 СК РФ);
• договорной (гл. 8 СК РФ).

Всё, чем владел каждый из супругов до брака – его личная собственность. Всё имущество, которое он получил во время брака по безвозмездным сделкам (в дар, по наследству или в процессе приватизации) – тоже его частные владения.

Всё, что приобретено во время брака – совместная собственность супругов. Ещё это называют законным режимом.

Но супруги могут заключить брачный договор и в нём прописать, какое имущество кому из них принадлежит (договорной режим собственности).

Получается, что согласие супруга нужно только при продаже квартиры, купленной в браке и отсутствии брачного договора. Требование согласия следует из п. 2 ст. 35 СК РФ:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершённая одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Что будет, если согласия на сделку нет

Почему-то многие считают, что в отсутствие согласия квартиру не продать. Это не так. Да, есть риск, что супруг продавца потом пойдёт в суд и оспорит договор купли-продажи. Но в целом продать жильё можно.

Сам договор с точки зрения закона будет оспоримой сделкой (ст. 173.1), но не ничтожной. Главное отличие одного от другого: ничтожная сделка изначально недействительна, а оспоримая – только если её начали оспаривать, и в результате спора суд признал недействительной. Для оспоримых сделок есть определённый срок, в течение которого продажу можно оспорить. Если этот период прошёл, а спора не было, договор остаётся действительным, и опасность для покупателя исчезает.

Срок исковой давности для иска о признании оспоримой сделки недействительной – 1 год (п. 2 ст. 181 ГК РФ, абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Правда, начинается отсчёт срока со дня, когда второй супруг узнал о продаже квартиры без его согласия. В случае со Светланой её супруг может узнать о сделке очень не скоро, раз супруги не общаются.

Росреестр зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и при отсутствии согласия супруга продавца.

При регистрации в ЕГРН внесут отметку о том, что согласия супруга при регистрации сделки не представлено (п. 4 ч. 3 ст. 9 и ч. 5 ст. 38 закона № 218-ФЗ). Более того, эта информация так и останется в реестре, её никуда не уберут. В дальнейшем теоретически это может помешать перепродаже квартиры. Любой из последующих покупателей будет опасаться спора, который затеет супруг Светланы.

Таким образом:

1. Продать квартиру, приобретённую в браке и оформленную на одного из супругов, без согласия другого, можно. Росреестр не откажет в регистрации.
2. Но в ЕГРН появится «нехорошая» запись, которая будет отпугивать всех последующих покупателей.

Что делать продавцу, чтобы продать свою квартиру, купленную в браке. Фото: freepik.com

Как уменьшить риски

Для того, чтобы исключить риск спора, Светлане можно предпринять один из вариантов действий:

• получить согласие супруга (нужно заверить нотариально);
• заключить с ним брачный контракт, где предусмотреть своё единоличное право распоряжаться квартирой;
• заключить с супругом соглашение о разделе имущества (нужно нотариально заверить);
• развестить и произвести раздел имущества;
• развестись, ничего не делить и продать квартиру через три года после развода;
• известить письменно под роспись супруга о предстоящей сделке (можно разводиться или оставаться в браке, но риск спора будет сохраняться ещё год после регистрации сделки).

Если же сделка уже прошла без согласия супруга, то можно:

• получить у супруга последующее одобрение сделки (ст. 157.1 ГК РФ) и заверить его нотариально (чтобы в дальнейшем он не смог настаивать в суде о своём несогласии с продажей);
• известить его о состоявшейся сделке под подпись (но риск спора сохранится еще в течение года после вручения уведомления о проведённой сделке).

Читайте также статьи:

1. «Квартира в беде. Как незнакомый человек может отсудить недвижимость через 6 лет после сделки?».
2. «Покупка квартиры по доверенности: 4 шага для полной безопасности».
3. «Покупаем недвижимость грамотно: как проверить квартиру, полученную по наследству».
4. «Хочешь сделать хорошо — сделай сам. Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не потерять её».
5. «Проверить квартиру перед сделкой: бесплатные сервисы».
6. «Как самостоятельно проверить квартиру перед сделкой, чтобы вас потом не выселили».
7. «Бойтесь людей, квартиры продающих. Как проверить недвижимость перед сделкой?».
8. «Документ на право собственности: что нужно проверить перед покупкой квартиры?».

По материалам